¿Qué es la ley hipotecaria?
Aunque comúnmente se le conoce como la nueva ley hipotecaria, es importante destacar que la ley vigente que regula el mercado hipotecario en España fue aprobada en 1946. Sin embargo, en este artículo nos referiremos a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como Ley 5/2019, de 15 de marzo.
En este artículo, te proporcionaremos información detallada sobre los aspectos clave de esta ley y las novedades que se han implementado en el ámbito hipotecario durante el año 2023. Nuestro objetivo es brindarte un conocimiento completo y actualizado sobre las regulaciones y requisitos que afectan a los préstamos hipotecarios en la actualidad.
Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como Ley 5/2019 o Ley LCI, es una normativa promulgada en España el 15 de marzo de 2019.
La Ley LCI fue diseñada para proporcionar una mayor protección a los consumidores y promover la transparencia en las operaciones hipotecarias.
Introduce una serie de medidas y requisitos que deben cumplir tanto las entidades financieras como los prestatarios al momento de contratar un préstamo hipotecario.
¿Para qué sirve la ley?
Esta ley tiene como objetivo principal regular los contratos de crédito inmobiliario, es decir, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas o propiedades inmobiliarias.
Una de las principales novedades de esta ley es la ampliación de los plazos de preaviso para las modificaciones de las condiciones de los contratos hipotecarios.
Ahora, las entidades deben comunicar con al menos 15 días de antelación cualquier cambio en las condiciones, permitiendo a los prestatarios evaluar y decidir si aceptan o no dichas modificaciones.
Asimismo, la Ley LCI establece la obligación de proporcionar a los prestatarios información clara y comprensible sobre las condiciones del préstamo, incluyendo el desglose de los gastos asociados, los tipos de interés aplicados, las cláusulas y comisiones, entre otros aspectos relevantes.
Esto tiene como objetivo garantizar que los consumidores estén plenamente informados sobre las implicaciones económicas y legales de su hipoteca.
Además, la Ley LCI establece la obligación de ofrecer un período de reflexión de al menos diez días antes de la firma del contrato de crédito, durante el cual los prestatarios pueden analizar y comparar diferentes ofertas hipotecarias.
Esto busca fomentar la competencia entre las entidades financieras y permitir a los consumidores tomar decisiones informadas y beneficiosas para sus intereses.
La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario también introduce medidas para reforzar la protección de los prestatarios en situaciones de impago o dificultades económicas, estableciendo mecanismos de reestructuración de la deuda y procedimientos de ejecución hipotecaria más equitativos.
¿Cuándo entró en vigor la ley?
La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) entró en vigor en España el 16 de junio de 2019.
A partir de esa fecha, las disposiciones y regulaciones establecidas en la ley se aplican a los contratos de crédito inmobiliario y préstamos hipotecarios que se celebren en el país.
Es importante destacar que, aunque la ley entró en vigor en 2019, se establecieron plazos de adaptación para que las entidades financieras y otros actores del sector se adecuaran a las nuevas regulaciones.
Estos plazos permitieron una transición gradual y una implementación efectiva de los requisitos establecidos en la ley.
Desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, sus disposiciones han sido aplicadas y supervisadas por las autoridades competentes para garantizar el cumplimiento de las regulaciones y proteger los derechos de los consumidores en el ámbito hipotecario
Reparto de los gastos de hipoteca
Antes de la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, los clientes solían asumir la mayoría de los gastos relacionados con la escrituración e inscripción de la hipoteca.
Sin embargo, con la implementación de esta ley, se produjo un cambio significativo en el reparto de los gastos entre el cliente y el banco.
En virtud de la nueva ley, el banco ahora es responsable de asumir la mayoría de los gastos asociados a la hipoteca, lo que supone un alivio para los clientes.
Estos son los gastos que corresponden a cada parte:
Gastos asumidos por el banco:
- Gastos de gestoría: El banco debe hacerse cargo de los honorarios de la gestoría que realiza los trámites administrativos relacionados con la hipoteca.
- Gastos de notaría: El banco también debe asumir los costos de la escritura de la hipoteca y los servicios notariales asociados.
- Gastos de registro: Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también son responsabilidad del banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto, que antes recaía en el cliente, ahora es sufragado por el banco.
- Copia de la escritura: El banco debe proporcionar una copia de la escritura de la hipoteca sin coste adicional para el cliente.
Gastos asumidos por el cliente:
- Tasación del inmueble: Aunque la mayoría de los gastos recaen en el banco, el cliente sigue siendo responsable de pagar la tasación del inmueble.
- Copia de la escritura: El cliente también debe solicitar y pagar su propia copia de la escritura de la hipoteca. Es importante tener en cuenta que esta distribución de gastos se aplica en la mayoría de los casos, pero es recomendable consultar con un profesional o asesor jurídico para verificar los detalles específicos de cada situación.
Comisión por cambio de hipoteca regulada por ley
Las hipotecas variables son préstamos en los que los intereses varían en función del valor del Euríbor. Esto significa que si el Euríbor aumenta, los intereses y, por ende, las cuotas mensuales también se incrementan.
Consciente de que un aumento brusco del Euríbor puede dificultar el pago de la hipoteca para algunas personas, la ley hipotecaria establece medidas para abaratar el cambio de una hipoteca variable a una hipoteca fija.
En primer lugar, es importante destacar que la entidad bancaria no puede cobrar cualquier cantidad por realizar este cambio.
Existe una comisión máxima regulada por ley que el banco puede aplicar durante los primeros años de la hipoteca.
Esta comisión no puede superar el 0,15% sobre el importe pendiente en los primeros tres años de la hipoteca.
A partir del cuarto año, la entidad bancaria no puede cobrar ninguna comisión por realizar el cambio de hipoteca.
Por otro lado, si decides cambiar tu hipoteca de banco mediante una subrogación de hipoteca, es decir, trasladar tu hipoteca a otra entidad bancaria, el banco actual no puede negarse a este traslado, incluso si presenta una contraoferta.
Esto garantiza la libertad de elección y la posibilidad de buscar mejores condiciones en otro banco.
Es importante recordar que, al considerar un cambio de hipoteca, es recomendable estudiar detenidamente las condiciones y comparar las ofertas de diferentes entidades bancarias.
Consultar con un asesor financiero o hipotecario puede ser de gran ayuda para tomar una decisión informada y aprovechar las mejores oportunidades.
Conclusión
En resumen, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, se estableció un nuevo reparto de los gastos de hipoteca, aliviando la carga financiera para los clientes. Ahora, el banco asume la mayoría de los gastos, incluyendo gestoría, notaría, registro, IAJD y copia de la escritura, mientras que el cliente se encarga de la tasación del inmueble y su propia copia de la escritura.
Si necesitas más información no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
